Sau cơn sốt đất nền, ai thắng, ai thua?

Báo cáo thị trường bất động sản quý II của Bộ Xây dựng cho biết sau khi xảy ra tình trạng sốt đất nền cục bộ tại một số khu vực, địa phương hồi đầu năm, đến nay thị trường đã cơ bản được kiểm soát và đi vào ổn định. Bộ cho biết đã xuất hiện hiện tượng giảm giá đất nền khoảng 10-20% so với thời kỳ cao điểm, tuy nhiên lượng giao dịch ở loại hình này vẫn thấp.

Sau cơn sốt, nhiều nhà đầu tư lãi "đậm" nhưng cũng có người "mắc cạn", "chôn" hàng tỷ đồng vào đất. Các bài học nhãn tiền từng được đưa ra cảnh báo, nhiều kinh nghiệm được rút ra song cơn sốt nào qua đi cũng có những người thua, bên cạnh những người thắng lớn. 

Người thắng là người làm giá, kiểm soát được giao dịch

Tại hội thảo trực tuyến “Giá nhà có giảm do Covid-19?”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng cơn sốt đất luôn diễn ra ở các khu vực có xu hướng phát triển hoặc có hạ tầng, quy hoạch mới. Cơn sốt đất được nhận biết khi giá đất bị đẩy lên cao so với mặt bằng giá thực tế tại một thời điểm, trong một khoảng thời gian ngắn. Lượng mua và bán ở thời điểm đó diễn ra liên tục, đẩy giá tăng lên từng ngày, thậm chí từng giờ. Thực tế cho thấy cơn sốt đất đã xuất hiện nhiều lần và dự báo trong tương lai sẽ còn tiếp tục diễn ra.  

Ông Kiệt cho rằng sau cơn sốt, người được hưởng lợi nhiều nhất là các nhà đầu cơ, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đủ mạnh để thu gom hàng, có thời gian "làm giá", kiểm soát được các giao dịch. Những người này thường xuất hiện ở đầu các giai đoạn sốt đất, thậm chí trong nhiều trường hợp, họ là nguyên nhân của những cơn sốt đất. 

Sau cơn sốt, nhiều nhà đầu tư lãi "đậm" nhưng cũng có người thua to. Ảnh: Lâm Tùng

Đồng quan điểm với ông Kiệt, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Việt An Hòa, cũng cho rằng người thắng là người đi trước, là giới đầu cơ. Những người này không chỉ có tiền mà còn có công nghệ, sử dụng các công cụ marketing, kỹ thuật số tốt. Ông lấy ví dụ khi có thông tin khảo sát mở rộng sân bay Técníc (huyện Hớn Quảng, tỉnh Bình Phước), hàng trăm xe ôtô đã đổ về khu vực này trong thời gia ngắn, mua đi bán lại đất liên tục. Toàn bộ giao dịch là ảo nhưng giá tăng là có thật. 

Còn người thua, theo quan điểm của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, là những người đầu tư ăn theo, đi sau thị trường, chấp nhận mua bất động sản với mức giá cao nhưng lại bán khi đã cơn sốt đã thoái trào. Không ít người gặp áp lực không bán được khi giá liên tục giảm. 

Nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam, cho rằng dù đầu tư vào bất kỳ loại hình nào, nhà đầu tư cũng cần chú ý một số điểm cơ bản như xác định rõ năng lực tài chính của mình với loại hình bất động sản phù hợp; hạn chế sử dụng đòn bẩy (vốn vay) vì khi thị trường biến động không tích cực, không “thoát hàng” được nhưng vẫn chịu lãi vay. Nhà đầu tư cũng nên xác định đầu tư dài hạn vì hiện nay, thị trường không phù hợp cho đầu tư ngắn hạn 1 - 2 năm hoặc lướt sóng.

Chuyên gia này khuyên nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ về bất động sản từ tổng thể dự án, chủ đầu tư, pháp lý, tiềm năng khu vực; luôn luôn cập nhật, nắm rõ những thông tin biến động của thị trường và tìm đến những đơn vị bán hàng có uy tín tên tuổi để được tư vấn.

Ngoài ra, khâu định giá cũng là giải pháp để tránh mua bất động sản với giá vượt giá trị thực tế. Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, để định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư là: diện tích lô đất trên 1.000 m2 đã có phê duyệt quy hoạch, đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất; và một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100 m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành.

Đối với tình huống số 1, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị là phương pháp so sánh và phương pháp xác định giá trị đất thặng dư.

Với phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên 1 m2 đất xác định.

Với phương pháp giá trị đất thặng dư, người mua dựa vào phê duyệt phát triển từ đó giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Còn đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Tình huống thứ 2, theo đại diện Savills, người định giá sẽ chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh. Với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, bà Vân khuyến nghị người định giá cần xác minh thông tin dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên giá môi giới đưa ra do giá bán đã bị đẩy lên mức khá cao.