Khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy, nhóm lao động có thu nhập bình quân hàng tháng cao nhất (nhóm gồm 20% dân số có thu nhập cao nhất – nhóm 5) xếp theo khu vực là Bình Dương (18.4 triệu đồng), Hà Nội (14.5 triệu đồng), Đồng Nai (13.9 triệu đồng), Đà Nẵng (13.8 triệu đồng) và TPHCM (13.3 triệu đồng).
Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hoặc TPHCM, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.
VARS giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương với khoảng 360 triệu/năm. Áp dụng quy tắc chi phí mua nhà ở không vượt quá một phần ba thu nhập, tương ứng khoảng 6.7 triệu đồng để mua nhà (tương đương 80 triệu đồng/năm).
Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn tại tại Hà Nội và TPHCM có giá dao động từ 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Một căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 60m2 sẽ có giá khoảng 2.5-3.5 tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà này, khoảng 2.45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng/năm, vượt xa mức chi trả tối đa tính trên thu nhập (80 triệu đồng/năm) và gần như không thể mua nhà.
VARS cho hay, nhóm có thu nhập cao nhất, đại diện “top 20%” của cả nước cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà. Đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội.
Lý giải nguyên nhân VARS cho rằng do giá bất động sản tại các đô thị lớn, vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, lại tăng nhanh, hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.
Cụ thể, sau đại dịch COVID-19, giá bất động sản nhất là căn hộ thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019. Trong khi thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của GSO vào năm 2019. Thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% còn TPHCM thậm chí tăng trưởng âm 8%. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.
Tiếp đến là do thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp, thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên và có rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn phù hợp. Chưa kể đến việc một số chủ đầu tư “lợi dụng” sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá tăng cao, ngay cả với các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.
Ngoài ra, một trong những yếu tố chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt là do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế mà mua để bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu càng trở nên trầm trọng.
Trong dài hạn, VARS cho rằng, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền. Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, “nhân rộng” việc phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng. Đây là xu hướng tất yếu để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân đô thị Việt Nam.
Hoặc